Налоговая оптимизация: два варианта схемы

Эффективный налоговый менеджмент позволяет компаниям значительно экономить на налогах. Одна из схем по оптимизации - продать собственное здание "дружественной" фирме, а затем взять у нее его в аренду. Но это еще не все...

Суть схемы заключается в следующем. Компания продает здание, находящееся у нее в собственности, "дружественной организации". Затем компания заключает с ней договор аренды на долгосрочную перспективу. Арендные платежи бывший собственник недвижимости включает в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль. Выгода схемы заключается в следующем. Если компания оставит здание у себя на балансе, то ей придется амортизировать его не менее 20 лет. При этом ежемесячно на затраты можно будет списывать определенную сумму амортизации. В схеме же с арендой, компания вправе включать в затраты арендные платежи, которые могут намного превышать сумму амортизации.

Данный способ оптимизации некоторые предприятия усложняют. Так, фирма-покупатель может передать здание паевому инвестиционному фонду (ПИФ). И, соответственно, стать его пайщиком. При этом бывший собственник здания берет его в аренду уже у фонда. Такая схема может быть в целом выгодна всем ее участникам. Ведь у налогообложения закрытых фондов недвижимости (одного из видов ПИФов) есть свои особенности. Например, налог на прибыль такие организации уплачивают только в момент ликвидации. О выгодах и рисках данного способа оптимизации высказывают свое мнение ведущие налоговые специалисты.

На самом деле схемы с перепродажей имущества и последующей его передачей в аренду продавцу действительно известны. Основная их задача - оптимизация налога на имущество. Если владелец имущества не имеет возможности минимизировать данный налог, то имущество продается организации, имеющей льготы по данному налогу (например, компании с участием общественных организаций инвалидов). Что касается схемы с использованием ПИФа, то ее логика строится на том, что ПИФ юридическим лицом не является. Следовательно, требования ПБУ и Плана счетов на него не распространяются. Таким образом, по мнению авторов схемы, имущество, которое является объектом налогообложения, переданное в ПИФ, не учитывается на балансе в качестве объектов основных средств ни у учредителей доверительного управления (пайщиков ПИФа), ни у управляющей компании фонда. Следовательно, оно (имущество) не является объектом налогообложения. Но такая позиция спорна ПИФ - это обособленный имущественный комплекс. Он состоит из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем доверительного управления (ст. 10 Закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»).

ПИФ не является юридическим лицом. Следовательно, он не может обладать правом собственности на имущество. Имущество ПИФа принадлежит пайщикам - учредителям управления. Именно они и должны платить налоги с имущества, переданного в управление, а также приобретенного в рамках договора доверительного управления (ст. 378 НК РФ). Эта позиция изложена в совместном письме от 10 июня 2004 г. Минфина России № 01-СШ/45 и МНС России № 01-3-03/666.

Очевидно, что использование подобной схемы оптимизации скорее всего приведет к конфликту с налоговой службой.

ГУЩА Валерий
Председатель Московской коллегии адвокатов «Пaуль Лейбниц и Партнёры»,
Кандидат юридических наук